Decyzja o wyborze rodzaju projektu

Droga do pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego nie jest łatwa i pozbawiona problemów ale z odpowiednią osobą prowadzącą można w łatwy sposób spełnić swoje marzenia. Każdy Inwestor już na wstępie musi sobie odpowiedzieć na pytanie czy decyduje się na projekt indywidualny wykonany od podstaw u architekta czy wybierze projekt typowy wykonany przez znany portal internetowy. W poniższym artykule przedstawimy jak uzyskać pozwolenie na budowę domu krok po kroku bez względu na wybraną formę projektową.

Projekt indywidualny wykonany od postaw u architekta ma niewątpliwie wiele zalet – już od samego początku możemy tworzyć projekt idealnie skomponowany pod wymogi Inwestora. Poczynając od rozmieszczenia pomieszczeń odpowiednio do stron świata na działce budowlanej po decyzje związane z elementami konstrukcyjnymi – tu wszystko zależy od Inwestora. Niewątpliwym atutem jest też dopasowanie kosztów budowy domu pod budżet Klienta.

Jak wygląda sprawa z projektami typowymi? W tym przypadku na stronach internetowych znajdziemy pełny przekrój najróżniejszych projektów domów. Przy wybraniu tej drogi – po zakupie projektu gotowego należy dokonać jego adaptacji przez architekta.

Plan miejscowy lub warunki zabudowy- dokumenty podstawowe

Jeśli na obszarze, na którym leży nasza działka gmina nie sporządziła planu miejscowego konieczne jest o wystąpienie do urzędu z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla danej działki. Oba te dokumenty zawierają dane niezbędne i wytyczne do zaprojektowania naszego domu. Znajdziemy tam informacje dotyczące położenia na działce, wysokości obiektu, głównych gabarytów i ilości kondygnacji naszego domu. Dodatkowy plan czy warunki poinformują nas o możliwych wariantach wyboru instalacji, rodzaju ogrzewania czy odprowadzania ścieków w naszym domu. Z wypełnieniem wniosku o warunki zabudowy pomoże Wam architekt. Warto zwrócić tu uwagę, iż w niektórych miastach na ten dokument można czekać nawet kilka miesięcy, a więc warto pamiętać o tym już we wczesnych etapach budowy naszego domu.

Projekt indywidualny wykonywany u architekta

Mając już w ręce wytyczne zawarte w planie miejscowym czy warunkach zabudowy można przystąpić do najbardziej przyjemnej części czyli projektowania wymarzonego miejsca.

Podczas rozmów z architektem muszą zostać omówione takie tematy jak rozplanowanie pomieszczeń zgodnie z upodobaniem Inwestorów oraz z zasadami wiedzy technicznej, zwrócenie uwagi na ukierunkowanie domu w stosunku do stron świata, wybór rozwiązań instalacyjnych, konstrukcyjnych oraz materiałowych. Usytuowanie domu na planie zagospodarowania działki ma również niebagatelne znaczenie w późniejszym funkcjonowaniu całego zamierzenia.

To podczas tych rozmów zapadają najważniejsze decyzje projektowe, również decydujące o ostatecznej cenie domu jednorodzinnego, co ma ogromne znaczenie dla Inwestorów. Często już na etapie projektu jesteśmy w stanie znaleźć rozwiązania mocno redukujące koszty budowy przyszłego budynku. Rozstaw ścian nośnych, wybór rodzaju konstrukcji dachowej, decyzja o wyborze stropu, rozwiązania izolacyjne i materiałowe, rozkład pomieszczeń i ich doświetlenie- każdy z tych czynników ma wpływ na ostateczny projekt. Funkcja, forma i konstrukcja to najważniejsze elementy składające się na nasz wymarzony dom.

Projekt typowy i adaptacja projektu typowego

Jak wygląda sprawa z projektami typowymi? W tym przypadku na stronach internetowych znajdziemy pełny przekrój najróżniejszych projektów domów. Bardzo trudno wybrać odpowiedni gotowy projekt w przypadku kiedy jesteśmy w posiadaniu małej lub wąskiej działki lub gdy nasze indywidualne potrzeby mocno wybiegają poza rozwiązania schematyczne.

Często Inwestorzy nie zdają sobie sprawy, iż w gotowych projektach rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe są z góry narzucone. Zmusza to później Inwestora do podjęcia dodatkowych kosztów na rzecz zmiany np. konstrukcji stropu w projekcie – załóżmy na najbardziej popularne – gęstożebrowe stropy lub inne tańsze rozwiązania.

Adaptacja typowego projektu polega na wykonaniu planu zagospodarowania terenu na konkretnej działce i sprawdzeniu zgodności danego projektu z warunkami planu miejscowego lub z warunkami zabudowy. Dodatkowo adaptacji podlega konstrukcja budynku – sprawdzenie zgodności z aktualnymi warunkami geotechnicznymi, strefą klimatyczną itp. Dopasowaniu do aktualnej działki podlegać muszą również instalacje w budynku i projektowana charakterystyka energetyczna.

Architekt adaptujący przejmuje odpowiedzialność za rozwiązania przyjęte i zaprojektowane w projekcie typowym.

Pozwolenie na budowę domu krok po kroku – przygotowanie niezbędnych dokumentów

Kiedy już podejmiemy decyzję o rodzaju projektu, niezależnie od tego czy poddamy projekt adaptacji czy decydujemy się na projekt indywidualny – powinniśmy zlecić wykonanie mapy do celów projektowych u geodety. Bez tego dokumentu niemożliwe jest rozpoczęcie projektowania czy adaptacji.

Dodatkowo, na każdej działce należy wykonać badania geotechniczne gruntu pod budowę domu. Jest to dokument niezbędny aby odpowiednio zaprojektować fundamenty i konstrukcję budynku. Dla domu jednorodzinnego wystarczą 3-4 otwory badawcze o głębokości minimum 2 metrów poniżej planowanego posadowienia fundamentów.

Do większości wniosków o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego należy również dołączyć zezwolenie na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu

Podczas przygotowywania dokumentów nie wolno zapomnieć o konieczności odrolnienia działki. Czynność tą wykonuje się w zależności od rodzaju i klasy gruntu. Dla gruntów niskiej klasy te zapisy nas praktycznie nie obowiązują.

Jeśli na działce znajdują się stanowiska archeologiczne Inwestor ma obowiązek wystąpić z wnioskiem o wydanie odpowiednich pozwoleń u Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.Oczywiście w tej kwestii musi pomóc nam archeolog.

I to już prawie wszystko. Po wykonaniu pełnej dokumentacji budowlanej-architektonicznej, konstrukcyjnej i branżowej, zebraniu odpowiednich załączników: zgód, uzgodnień, pism, orzeczeń, warunków odnośnie przyłączy możemy złożyć projekt do urzędu…i cierpliwie czekać…

Oczywiście kwestia przygotowania projektu pod budynek użyteczności publicznej lub przemysłowy jest nieco bardziej skomplikowana ale to już inna historia.