Analiza miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego lub warunków zabudowy

Budowa własnego domu to przedsięwzięcie, które wiąże się z kosztami oraz formalnościami, które mogą przyprawić o ból głowy. Ważne jest by już od etapu wyboru działki ustrzec się błędów, które mogą skutkować zwiększonymi kosztami podczas budowy. Przede wszystkim – Inwestor wybierający działkę budowlaną powinien zorientować się, czy na obszarze, na którym ona występuje jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To w nim znajdują się parametry jakie musi spełniać budynek by otrzymać pozwolenie na budowę. Architekt musi zaprojektować budynek zgodnie z zapisami planu. Nie może zmienić wytycznych dokumentu, takich jak na przykład kąta nachylenia dachu lub ilości kondygnacji. Jeśli na danym obszarze nie został uchwalony plan miejscowy można ubiegać się o ustalenie warunki zabudowy dla budynku, w których zostaną określone wyżej wymienione parametry. Szerzej o tych zagadnieniach można przeczytać w osobnym artykule dostępnym na stronie „Krok po kroku: jak uzyskać pozwolenie na budowę domu?” Już na tym etapie należy przeprowadzić analizy, czy nasza działka lub obowiązujący nas plan pozwoli na to, co sobie wymarzyliśmy.

Przeprowadzenie badań gruntowych

Dobrą praktyką jest przeprowadzenie w porozumieniu z właścicielem działki badań gruntowych przed zakupem, w których zostaną określone parametry gruntu. Wyniki takiej analizy wskażą, czy bezpośrednie posadowienie budynku na klasycznych fundamentach jest w ogóle możliwe. Oczywiście badanie te można zlecić już po zakupie działki budowlanej bez konieczności włączania w to poprzedniego właściciela, jednak w przypadku złych wyników konieczne będzie wykonanie fundamentów pośrednich, co generuje znacznie wyższe koszty podczas budowy. Badania wykażą także na jakim poziomie znajduje się woda gruntowa. Jest to bardzo istotna informacja, ponieważ wysoki stan wody może skutkować uszkodzeniem fundamentów lub zwiększeniem kosztów ich wykonania.

Projekt typowy czy indywidualny?

Po zakupie i wyborze działki można przejść do projektu. Wiele osób sądzi, że zaoszczędzi sporą kwotę kupując projekt typowy domu na popularnych stronach internetowych. Decydując się na taki wariant należy pamiętać, że projekt ten może być jedynie w niewielkim stopniu zmieniony. Zmiana np. konstrukcji z droższego stropu monolitycznego, (który bardzo często występuje w takich projektach), na tańszy odpowiednik – strop gęstożebrowy będzie wiązało się ze zmianą projektu konstrukcyjnego oraz wykonaniu nowych obliczeń dostosowanych do innej konstrukcji stropu. A to już spory koszt.

Taki projekt wymaga również adaptacji, czyli sporządzenia projektu zagospodarowania działki, co oznacza konieczność zatrudnienia architekta, który takie opracowanie wykona. Często okazuje się, że koszt zakupu projektu typowego razem z kosztem zaadoptowania go przez architekta jest porównywalny lub niewiele droższy od projektu realizowanego indywidualnie. Sprawa jest godna przemyślenia, ponieważ oszczędności w tym przypadku są niewielkie lub żadne, a w przypadku projektu wykonywanego od podstaw można stworzyć dom dokładnie taki jaki chce Inwestor.

„Zgoda sąsiada”

Często w rozmowach z Inwestorami pojawia się stwierdzenie o posiadaniu „zgody sąsiada” w różnych sprawach związanych z budową domu, np. realizację garażu w granicy. Takie stanowisko nie ma żadnej mocy prawnej nawet w przypadku, gdy inwestycja obejmuje część działki sąsiada.
Budowa domu w granicy działki lub 1,5 metra od niej jest możliwa tylko w wybranych przypadkach przedstawionych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nie ma od tego wyjątków i żadne upoważnienie nie może tego zmienić.

Budowa domu – o czym pamiętać

Podczas budowy należy pamiętać o wszystkich istotnych zmianach wprowadzanych w stosunku do projektu budowlanego, np. ingerencje w elementy konstrukcyjne budynku, jego charakterystyczne dane takie jak długość, szerokość, wysokość, zmiany elewacyjne wynikające z przesunięć okien lub drzwi, a także modyfikację powierzchni utwardzonej na działce. Ma to znaczenie przy końcowym odbiorze budynku przez nadzór budowlany. Organ ten może nie wydać pozwolenia na użytkowanie domu. Ważne jest, aby zmiany wprowadzane podczas prac budowlanych konsultować z architektem jeszcze przed ich wykonaniem. To architekt kwalifikuje daną zmianę jako istotną albo nieistotną – co ma wpływ na wykonanie lub nie projektu zamiennego.

Zmiana istotna a nieistotna w projekcie budowlanym

O ile zmiana nieistotna nie stanowi większego problemu, ponieważ w takim przypadku projektant odnotowuje fakt wprowadzenia takiej modyfikacji oraz koryguje dokumentację, to zmiana istotna stanowi większy kłopot dla Inwestora i generuje koszty. W takim przypadku konieczne jest sporządzenie projektu zamiennego, który musi zostać złożony do Starostwa w celu uzyskania zamiennej decyzji pozwolenia na budowę. Dopiero po tym fakcie można daną zmianę wprowadzić, a później ubiegać się o prawo do użytkowania obiektu. Taka procedura
trwa i opóźnia odbiór końcowy robót.

Podsumowując, bardzo ważne jest aby dobrze przemyśleć projekt własnego domu oraz dogłębnie skonsultować go z architektem, który zwróci uwagę na praktyczne rozwiązania, zgodność z prawem, pomoże w podjęciu decyzji oraz rozwieje wątpliwości. Architekt szybko i sprawnie przeprowadzi Cię przez cały proces formalny aż do uzyskania pozwolenia na budowę.
Pamiętaj – dobry projekt to brak problemów.